Immobilier neuf : qui fait quoi ?

Qui sont les intervenants d’un projet immobilier neuf ? Promoteurs, constructeurs, architectes, entrepreneurs en bâtiment ont chacun des rôles bien définis. Suivant les spécificités du contrat (VEFA, CCMI) et la construction (immeuble, maison) les statuts des intervenants peuvent changer. Eclairage sur les métiers de la construction de logements neufs.    

Le promoteur immobilier

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est le promoteur constructeur qui définit les grandes lignes du projet immobilier neuf ainsi que les types de logements qui seront érigés. Il construit des immeubles d’habitation comme des lotissements de maisons individuelles ou des résidences services. Le promoteur assure la maîtrise d’ouvrage en coordonnant toutes les opérations multitâches pour mener à bien son projet. Il est en charge de toutes les facettes du projet : achat du terrain, permis de construire, financement, coordination de la construction. Il prévoit la méthode de commercialisation la plus appropriée et fixe les prix de vente. Il est tenu d’agir dans le respect des normes d'urbanisme prescrites par les textes règlementaires de sa localité. Il s’entoure de spécialistes comme un architecte ou un bureau d’étude pour procéder aux études de faisabilité.

L’architecte

Il exerce souvent en salarié indépendant à la demande d'un maître d'ouvrage, en l’occurrence le promoteur immobilier ou un particulier dans le cas d’un CCMI. Il collecte les données sur terrain et évalue les dimensions de l’édifice à bâtir. Il procède à une étude de faisabilité pour établir le devis approprié. Il intègre différents paramètres dans ses calculs pour trouver le juste équilibre entre les impératifs techniques, les contraintes budgétaires, les règles d’urbanisme et les directives du promoteur immobilier. Une fois l’avant-projet validé, l’architecte dépose les demandes de permis de construire et d'autorisations d'urbanisme auprès des instances administratives concernées. En tant que maître d’œuvre, il lance ensuite un appel d’offres, sélectionne les entreprises prestataires qui s’occuperont de la construction et négocie les coûts de la réalisation. Assurant la conduite générale des travaux, il veille au respect du cahier de charges et informe régulièrement son client (le promoteur immobilier ou le particulier qui l’a engagé) de l'avancement des travaux. Il assiste le promoteur lors de la réception de l'ouvrage.

Les entreprises du bâtiment

Sélectionnées par procédure d’appel d’offres, elles sont chargées de l’exécution des travaux de construction et de finition. Une entreprise du bâtiment couvre plusieurs métiers : maçon, plombier, couvreur, charpentier, électricien, peintre, etc. qui assurent la solidité et la pérennité des ouvrages qui leur sont confiés. Leurs attributions peuvent aller jusqu’à la livraison clés en main en fonction de la nature du contrat réglementé qu’elles ont signé. Les constructions immobilières neuves doivent être vérifiées et certifiées sur des critères de qualité technique et environnementale.

Le constructeur de maison individuelle

Pour satisfaire le client en lui construisant une maison conforme à ses attentes, il travaille dans le cadre réglementé d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Sa mission couvre le projet dans sa totalité. Il se charge de remplir toutes les formalités administratives pour le permis de construire et l’assurance décennale. Il exécute tous les travaux de chantier en bâtissant sur mesure, conformément aux plans établis par l’architecte. Il est tenu de respecter les délais d’exécution pour assurer la livraison dans les temps prévus par son contrat avec le client. Le constructeur dispose donc de compétences identiques à celles des entreprises et fournit des prestations similaires.

L’acquéreur

L’acquéreur d’un bien immobilier neuf doit respecter les clauses de l’avant-contrat qu’il a signé, à commencer par les obligations financières. Il devra s’acquitter du prix stipulé dans le contrat de vente et des frais du notaire il y a de toute façon des frais de notaire pour l’acquéreur. Si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations de paiement, le vendeur entamera les procédures d’exécution forcée des engagements financiers, ou l’annulation de la vente après l’appréciation du juge. De son côté, l’acheteur est en droit d’invoquer le principe d’exception d’inexécution et de suspendre, partiellement ou totalement, les versements si le vendeur faillit à ses obligations. Sans règlement à l’amiable, l’une ou l’autre partie peut saisir le Tribunal de Grande Instance et laisser le juge trancher. Lorsqu’il fait construire sa maison dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), ou bien fait appel à un architecte Ultime bénéficiaire du projet de construction, l’acquéreur sera chargé de payer les impôts et les taxes afférents au bien immobilier neuf, la taxe foncière et d’habitation.