Investissement locatif : réduisez vos impôts avec le déficit foncier

Les travaux réalisés dans un logement ancien mis en location sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Le logement vous « coûte » pendant un temps plus qu’il ne vous rapporte, c’est le principe du déficit foncier.

Pour encourager les propriétaires à louer

Le principe est simple : si dans le cadre d’un logement mis en location, les charges générées par un logement sont supérieures au montant des loyers reçus, il y a déficit foncier, imputable sur le revenu global. Les charges peuvent être des travaux d’aménagement ou d’amélioration, des charges de copropriété, des travaux d’entretien, des primes d’assurance, etc. Les intérêts d’emprunt sont quant à eux imputables sur le revenu foncier. Le propriétaire peut ainsi déduire jusqu’à 10 700 € chaque année de son revenu déclaré. Si le déficit est plus important, le solde est alors imputé sur les années suivantes pendant 10 ans.

La location doit durer

Le logement doit être loué jusqu’à la troisième année suivant le 31 décembre de l’année de la déclaration du déficit. Si la location cesse, le montant de la déduction sera requalifié. Même sanction si la location nue est arrêtée pour devenir une location meublée.

Opter pour le régime réel d’imposition

Si les charges sont importantes, si de gros travaux ont été réalisés, le régime réel s’impose pour faire jouer à plein le déficit foncier. Pour mémoire, l’autre option pour les propriétaires, appréciée pour sa simplicité, est le régime dit micro foncier, réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € /an. Ce statut ne reconnait qu’un montant forfaitaire de 30 % de charges déduit des loyers perçus.

Les investissements spéciaux « déficit foncier »

Des sociétés d’investissement ont pour objet la rénovation d’immeubles et attirent les investisseurs avec la perspective de bénéficier du déficit foncier. Souvenez-vous toutefois qu’à la revente des parts, la plus-value réalisée sera imposable. La fiscalité appliquée à cette plus-value peut donc annuler l’avantage obtenu grâce au déficit. Enfin, le déficit foncier n’est pas compatible avec la réduction d’impôt concernant un investissement Outre-Mer.