Le droit de préemption, comment ça marche ?

L’achat d'un terrain, d’une maison ou d’un appartement peut être soumis à un droit de préemption. De quoi s'agit-il et quelles sont les conséquences de ce droit ? Découvrez les détails de cette formule juridique et ses implications.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à certains bénéficiaires privés ou publics d’acquérir un bien foncier ou immobilier en priorité à toute autre personne physique ou morale lors de sa mise en vente. Ce droit est accordé par la loi ou par un contrat à certaines personnes privées (locataire, indivisaire) ou publiques (collectivités territoriales, mairie).

Sur quels biens s'exerce-t-il ?

Tout bien foncier ou immobilier peut être préempté, en totalité ou en partie (immeuble, maison, appartement, terrain agricole ou non). En pratique, un organisme public ne peut exercer ses droits de préemption que si le bien est situé : – dans une zone définie dans le plan local d’urbanisme (PLU), – dans une zone d’aménagement différé (ZAD), – ou dans un espace naturel sensible (ENS). Qui peut exercer un droit de préemption ? Le droit de préemption le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU). Il est exercé par les communes, la préfecture, ou parfois par l’État, une société d’économie mixte, un organisme. Le droit de préemption existe également dans le privé. Si le bien qu'occupe un locataire est mis en vente, le propriétaire doit l'en informer et il pourra exercer son droit de préemption pour l'acheter. Cependant, le droit de préemption public l’emporte sur le droit privé. La commune ou la préfecture est prioritaire par rapport au locataire si tous les deux veulent acquérir un bien. S'il s'agit d'indivisions, les autres indivisaires peuvent préempter pour racheter les parts d’un indivisaire qui veut vendre.

Comment faire valoir ses droits de préemption ?

Si un bien immobilier est mis en vente dans le cadre d'un plan local d'urbanisme (PLU), les titulaires du droit de préemption urbain doivent être prévenus par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) envoyée aux services municipaux. À la réception de cette déclaration, la mairie peut décider : – de ne pas acheter : elle doit envoyer une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de deux mois après réception de la DIA ; – d'acheter : la vente peut avoir lieu si le service de la mairie et le propriétaire sont d'accord sur le prix. Autrement, le propriétaire peut saisir le juge de l'expropriation au tribunal de grande instance pour une fixation judiciaire du prix. Une fois le prix fixé, les deux parties disposent de deux mois pour se rétracter. Si durant cette période, aucune partie ne se manifeste, cela est considéré comme un accord tacite, alors la vente peut être conclue. À l'inverse, pour le propriétaire, une rétractation équivaut à renoncer à la vente. Dans l'exercice du DPU, le préempteur officiel, le notaire de la mairie, devra apporter les motifs de l'achat. En effet, ce droit ne peut être appliqué que si la commune a un véritable projet d'intérêt général (lutte contre l’insalubrité, construction de logements sociaux aidés, rénovation de quartiers ou création d’équipements collectifs). Une fois ce délai dépassé, le droit n’est plus exercé si le préempteur potentiel n'a donné aucune réponse. Si le bien est en cours de location au moment de la mise en vente, le locataire doit être le premier informé, avant la commune. Légalement, le droit de préemption lui revient s’il désire acquérir le logement où il habite.