Comment devenir propriétaire avec le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire, une nouvelle façon de devenir propriétaire

Lorsque vous acquérez un bien immobilier neuf ou que vous faites construire, le prix du terrain représente 16,3 % du prix de vente en moyenne. Dans certaines régions, comme l’Île-de-France ou en Provence-Alpes-Côte d’Azur, 50 % du montant de la transaction est consacré à l’achat de la parcelle.

Avec le bail réel solidaire (BRS), la donne change. Ce mode d’accession à la propriété dissocie le bâti du foncier. Vous devenez propriétaire de votre maison ou de votre appartement, mais vous êtes locataire du terrain. Un organisme de foncier solidaire (OFS) vous loue pour une durée allant jusqu’à 99 ans la parcelle. En échange, vous versez une redevance mensuelle. Son prix, inférieur à celui du marché, est généralement compris entre 1 et 4 euros par mètre carré.

Grâce à ce mécanisme, un bien neuf en BRS coûte 15 à 40 % moins cher qu’un achat classique. Si vous voulez acquérir un deux-pièces dans les Yvelines par exemple, vous pouvez économiser presque 50 000 euros en choisissant le bail réel solidaire.

Respecter les conditions d’éligibilité

Cette solution n’est pas ouverte à tous les ménages. Première condition pour y prétendre : la maison ou l’appartement doit être votre résidence principale.

De plus, vous devez respecter les plafonds de ressources. Le barème dépend de votre lieu d’habitation et du nombre de personnes composant le foyer.

Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2.

Vous êtes primo-accédant et vous aimeriez financer votre acquisition avec un prêt à taux zéro (PTZ) ? Pas de problème ! Le BRS est compatible avec le PTZ, le prêt accession d’Action Logement et le prêt d’accession sociale (PAS). Vous pouvez également bénéficier de la TVA au taux réduit de 5,5 % et des exonérations de taxe foncière prévue par chaque commune.

Trouver un bien vendu en bail réel solidaire

En 2024, plus de 9 200 logements neufs devraient être livrés en bail réel solidaire. Ils sont proposés par les organismes de foncier solidaire, les bailleurs sociaux agréés et les promoteurs. Les deux premiers communiquent assez peu sur les opérations en cours. Les constructeurs, eux, affichent volontiers sur leur site internet, sur les sites d’annonces spécialisés et sur les chantiers les programmes éligibles au BRS.

Pour le reste, procédez comme pour un achat immobilier traditionnel. Définissez votre secteur, votre budget et vos critères avant de débuter les visites. Pensez aussi à prendre rendez-vous avec votre banquier ou un courtier pour discuter de votre financement et obtenir un accord de principe !

Signer l’acte de vente et le bail

Vous avez eu le coup de cœur pour un trois-pièces pile dans votre budget ? Alors vous pourrez faire une offre d’achat. Une fois acceptée, vous signerez un compromis ou une promesse de vente. Si l’appartement est proposé en vente en l’état de futur achèvement (VEFA), vous devrez conclure un contrat de réservation avec le promoteur.

Vous disposerez de quelques mois pour décrocher votre prêt et votre assurance emprunteur avant de signer l’acte authentique de vente chez le notaire. Celui-ci portera uniquement sur le bâti. Vous signerez en plus un bail avec l’organisme de foncier solidaire.

Une fois chez vous, vous êtes libres de faire des travaux, de revendre ou de léguer votre bien. Dans les deux premiers cas, vous devrez obtenir l’accord de l’OFS quant au prix de vente. Dans le second, vos héritiers pourront habiter le logement, s’ils remplissent les conditions, ou le mettre en vente.