La loi Denormandie pour revitaliser les centres-villes en déshérence

Des centre villes délaissés

De très nombreuses villes moyennes voient leur centre perdre de sa vitalité et se dépeupler, du fait de l’attirance des centres commerciaux installés en périphérie de ces villes, à laquelle s’ajoute celle exercée par les grandes métropoles. 

Un plan «Action cœur de ville» a été lancé par l’État pour redonner une dynamique à ces centres-villes. 244 villes moyennes, de moins de 100 000 habitants, ont signé une opération de revitalisation du territoire. 

Le dispositif Denormandie est le volet «incitation fiscale» de ce plan. 

Le mécanisme 

Il consiste à acheter, au sein de la zone concernée par l’opération, un logement nécessitant des travaux, faire effectuer ces travaux, et mettre le logement en location.

- Le logement ne doit pas coûter plus de 300 000 € (ce sera le montant maximum pris en compte). Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération.

- Les travaux à réaliser sont : soit deux parmi ceux-ci : l’isolation des combles, des murs ou des fenêtres, le changement de chaudière ou de production d’eau chaude ; soit d’autres travaux qui améliorent la performance énergétique d’au moins 30%.
Ils doivent être réalisés par un professionnel agréé RGE.

- Le locataire (ça doit être sa résidence principale) est soumis à des conditions de ressources en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. Le loyer est soumis à un plafond, également en fonction de la zone considérée.

- La réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21% du montant global de l’opération, selon que le logement sera loué 6 ,9, ou 12 ans. Plusieurs opérations peuvent être effectués simultanément, toutefois, le montant global de l’avantage fiscal est plafonné.

Les précautions d’usage

La présence du dispositif fiscal ne doit pas empêcher la prise en compte des fondamentaux de l’achat immobilier : l’attractivité du logement (ville, situation, immeuble, environnement, équipement, commerces) et sa capacité estimée à être revendu dans de bonnes conditions. 

Reste à estimer l’intérêt global de l’opération quand l’ensemble des critères est connu.

Critères d’application de la loi Denormandie

Les zones d'application

Zone A bis : Paris et les 29 communes environnantes
Zone A : l’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise
Zone B1 : la totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés
Zone B2 : les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture .
Zone C : Le reste du territoire (non éligible)

Les conditions de ressources du locataire

Ressources annuelles maximum du locataire (revenu fiscal de référence de 2017) en fonction de la zone géographique - Bail conclu en 2019 - Métropole

Source : www.service-public.fr

Les plafonds de loyer

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur .
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Source : www.service-public.fr