Pourquoi investir dans un bien à rénover

Pour un investisseur avisé, qui veut tirer parti des opportunités du marché immobilier, l’achat d’un bien à rénover recèle bien des attraits, et peut de surcroît se révéler une excellente affaire.

Des prix intéressants pour des biens atypiques

Un bien à rénover bénéficie d’une décote significative pour l’acheteur, comparé au prix du marché. Généralement, l’écart est suffisamment important pour contenir le coût de la rénovation et réaliser en fin de comptes une bonne affaire. Comme pour les biens atypiques, des agences immobilières sont spécialisées dans les biens à rénover. Loin des logements banals et stéréotypés, c’est dans des logements dévalorisés et oubliés que se cachent les pépites : un patio qu’il suffit de rendre à la lumière, une salle de bains immense et au décor somptueux, qu’il suffit de moderniser un peu… Il y a des trésors partout !

Aménagements défiscalisés et aides à la rénovation

Le déficit foncier

C’est un des avantages d’un bien à rénover : les travaux sont déductibles des revenus fonciers. Cette déduction est d’un montant de 10 700 €/an (15 600 pour les logements Périssol). Si les coûts des travaux sont supérieurs, leur montant sera imputé aux revenus des années suivantes. Pour cette déduction, le logement doit être loué durant au moins trois années après celle de l’exécution des travaux. Les travaux de rénovation bénéficient d’un taux de TVA réduit, de 5,5 ou 10%, selon leur nature. Les travaux doivent être de rénovation, ou d’amélioration, mais les gros travaux (abattre un mur, par exemple) ne sont pas pris en compte pour le déficit foncier. Vérifiez avant de commencer. Les travaux destinés au déficit foncier peuvent être financés par l’Anah, sous conditions de ressources. Les loyers appliqués ultérieurement seront limités également.

L’Anah

peut aussi financer des travaux effectués par les propriétaires occupants, là aussi sous conditions de ressources. Ces travaux peuvent être importants, comme l’installation d’un système de chauffage, d’une salle de bains, etc.

L’Eco PTZ

Ce prêt à taux zéro est destiné à financer des travaux d’isolation ou d’amélioration énergétique. Les bénéficiaires peuvent être propriétaire bailleur ou occupant. Le logement doit avoir été construit avant 1990. Son montant est de 30000 € maximum.

La loi Malraux

Elle concerne des logements qui sont destinés à être loués durant au moins neuf ans, une fois restaurés. Elle s’applique dans des secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés, officiellement reconnus et c’est l’ensemble du bâtiment qui fait l’objet d’une restauration. Les travaux dans la limite de 100 000 €, sont déductibles de 27 à 36%, selon les secteurs, l’année de leur exécution.

La recherche d’un logement à rénover

Celui (ou celle) qui a prévu une telle opération saura ne pas s’arrêter aux apparences : oui, le logement parait poussiéreux, ses aménagements vétustes ou inexistants, bref, il ne donne pas envie, mais c’est ce qui a motivé cette recherche ! L’important, c’est la surface (et elle peut être beaucoup plus importante, à budget égal, que dans le neuf), la lumière, la distribution des pièces, et d’être situé dans un immeuble sain et dans un quartier à l’image convenable. Les diagnostics techniques sont un précieux témoignage de l’état réel du logement.