Réforme du droit de la copropriété : des règles de fonctionnement simplifiées au 1er juin 2020

Un renforcement des pouvoirs du conseil syndical

Depuis le 1er juin, le conseil syndical dispose de nouveaux pouvoirs. Il peut désormais engager une action en justice contre le syndic en vue d'obtenir réparation, en cas de manquement ou d'inaction. Il peut également lui réclamer des pénalités s'il tarde à transmettre des documents. 

La véritable avancée de cette réforme, c'est la possibilité pour le conseil syndical de prendre des décisions courantes sans attendre une réunion de l'assemblée générale. Par décisions courantes, on entend tous les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique de ses occupants. 

Ne sont pas concernés : 

• les travaux de rénovation énergétique ou d'amélioration ;
• l'approbation des comptes ;
• la fixation du budget prévisionnel.

Une simplification des prises de décisions en AG

Les décisions importantes se prennent toujours lors de l'AG, mais là aussi des mesures ont été mises en place afin de simplifier la procédure. Obtenir une majorité des voix relevait parfois du parcours du combattant, de nombreux copropriétaires étant absents lors de l'AG. 

Ce qui change ? 

• Une majorité d'un tiers suffit à déclencher un second vote. La mesure est adoptée en cas de majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance. Déjà existant, ce dispositif a été élargi à l'ensemble des prises de décisions. 
• Des AG à distance simplifiées : depuis la loi ELAN de novembre 2018, les copropriétaires peuvent participer à l'AG par visioconférence. Seul bémol : le texte prévoyait un vote préalable des copropriétaires. Un vote en AG physique étant impossible lors de la crise sanitaire, cette contrainte a été retirée par une ordonnance le 20 mai. Cette exception court jusqu'au 31 janvier 2021.
• Le vote par correspondance autorisé : les copropriétaires peuvent faire entendre leur voix à distance, sans participer aux débats. 

Un cadre légal assoupli pour les petites copropriétés

La réforme prévoit également des aménagements pour les petites copropriétés, afin de simplifier la gestion. Elles ne sont plus tenues par l'obligation de constituer un conseil syndical et de tenir une comptabilité en partie double. 

Sont concernées par cette mesure, les copropriétés :

• de moins de 5 lots ;
• avec un budget inférieur à 15 000 euros sur 3 ans ;
• qui ne comptent que deux copropriétaires.

Plus de fluidité lors du changement des syndics

La mise en concurrence des syndics tous les 3 ans prévue par la loi ALUR laissait quelques zones d'ombre concernant la transition. En cas de départ précipité d'un syndic, la gestion administrative et financière était laissée à l'oubli jusqu'à l'arrivée d'un successeur. Pour une transition plus fluide, la réforme prévoit que le syndic sortant assure ses responsabilités à minima jusqu'au lendemain de sa révocation. À lui de transmettre le dernier PV de l'AG et tous les documents relatifs à l'immeuble au nouveau syndic.