Rendement locatif : choisissez la bonne ville pour investir

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Faites votre choix en fonction de critères éprouvés : la ville, la localisation et surtout la rentabilité locative. Le site rendementlocatif.com a ainsi recensé les meilleures villes où investir en fonction de leur rentabilité locative.

Le top 10 des villes

Mulhouse est la ville où un investissement locatif est a priori le plus rentable avec une rentabilité locative brute de 10 % en moyenne. Elle est talonnée par Limoges (9,7 %), Saint-Etienne (8,8 %) et Perpignan (8,7 %). La 5^e place ex aequo revient à Marseille et Montpellier, avec 8,5 % chacune. Le reste du classement comporte Le Mans (8 %), Toulouse (7,9 %) et Lille (7,8 %). À titre de comparaison, Paris affiche une faible rentabilité locative, seulement 3,70 % au 4^e trimestre 2015. Elle arrive en queue de classement des 20 villes de 100 000 habitants les plus rentables.

Calculer la rentabilité locative

Le meilleur rendement locatif devra donc combiner une bonne affaire à l'achat, et un loyer proportionnel. Calculer la rentabilité d'un investissement locatif peut s’effectuer de deux façons.

• Calculée par rapport au prix d'acquisition du bien (prix de vente + frais de notaire + agence immobilière...), la rentabilité brute se base uniquement sur le loyer brut annuel perçu.
• La rentabilité nette prend en compte les charges liées au logement : la taxe foncière, les frais d'entretien et de gestion du bien immobilier, les travaux, les frais d'assurance et frais de gestion... C'est la plus compliquée à obtenir.

Le calcul de la rentabilité brute est le suivant : (loyers annuels)/prix d'acquisition. Par exemple, avec un loyer de 12 000 € annuels, et un prix d'acquisition à 200 000 €, le rendement locatif est de 0.06. Soit 6 % en pourcentage (multipliez par 100 pour avoir le pourcentage).   La méthodologie du classement par rendementlocatif.com : les calculs ont été faits sur environ 500 000 annonces de ventes diffusées sur les grands sites immobiliers français. Seules les annonces pertinentes sont conservées. Les annonces avec un rendement trop important (supérieur à 18 % brut) ou encore les viagers sont exclus par exemple. Un minimum de 15 annonces est nécessaire pour qu'une ville apparaisse dans les résultats.