4 façons de se prémunir contre les loyers impayés

L'Assurance Loyers Impayés ou Garantie Loyers Impayés (GLI)

Afin de se protéger contre la cessation de paiement des loyers, il est possible de souscrire une Garantie Loyers Impayés dans le cadre d'un contrat d'assurance classique. La GLI couvre le non-paiement du loyer et des charges ainsi que les dégradations locatives. Elle peut aussi supporter les frais de contentieux et proposer une indemnisation en cas de départ anticipé du locataire. Si le logement est géré par un administrateur de biens, ce dernier peut tout à fait mettre en place cette couverture. 

En choisissant une GLI, aucun autre type de caution ne peut être demandé au locataire (sauf s'il est étudiant ou apprenti). Des preuves de solvabilité du futur occupant sont exigées lors de la souscription (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, contrat de travail, etc.). En cas de manquement du locataire, l'assurance versera les indemnités 3 à 4 mois après le premier impayé de loyer.

Il est conseillé de démarcher plusieurs assureurs afin d'obtenir les meilleures conditions de garantie (prix de la cotisation, étendue de la garantie…). Quant au coût, il représente environ 2 à 3 % du montant du loyer mensuel. 

À noter : les primes d'assurance versées peuvent être déductibles des revenus locatifs, sous régime réel. 

La garantie Visale

Accordée par Action Logement, la Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) est 100 % gratuite. Cette garantie officielle de l'État agit en tant que caution auprès du locataire et permet aux propriétaires bailleurs de sécuriser leurs revenus locatifs. Pour les logements relevant du parc privé, le locataire, le logement et le bail doivent répondre à certaines conditions. Par exemple : 

• le locataire doit être : un jeune de 18 à 30 ans, un salarié de plus de 30 ans dont les revenus sont inférieurs ou égaux à 1 500 € net par mois, ou bien un signataire d'un bail mobilité ;
• le logement doit être situé sur le territoire français et doit constituer la résidence principale du locataire ;
• le bail doit mentionner un loyer maximum de 1 300 € charges comprises (1 500 € en Île-de-France).

La Visale permet de bénéficier, pendant toute la durée du bail : 

• d'une garantie de paiement du loyer et des charges locatives dans la limite de 36 mensualités impayées ;
• d'une prise en charge des dégradations locatives dans la limite de 2 mois de loyer et charges inscrits au bail ;
• d'une prise en charge des procédures et des frais contentieux par Action Logement ;
• d'un remboursement sous 15 jours maximum, dès qu'un impayé est constaté. 

Les deux parties doivent souscrire la Visale pour que le contrat de cautionnement puisse être édité. Le propriétaire et le locataire pourront ensuite signer le bail.

La caution physique 

Elle représente la personne qui se porte garante auprès du locataire et qui s'engage à payer ses dettes locatives. On peut distinguer deux types de caution physique : la caution simple et la caution solidaire.

Avec la caution simple, le propriétaire doit s'assurer que le locataire n'est pas en mesure de régler les loyers impayés avant de se retourner contre le garant. Alors qu'avec la caution solidaire, la personne garante peut être sollicitée directement, sans que le propriétaire ait à réclamer au préalable les sommes dues au locataire, que ce dernier soit solvable ou non.

Si le cautionnement physique n'est pas envisageable pour le locataire, ce dernier peut faire appel à une caution en ligne. De nombreux organismes tels que Garantme, Unkle ou Cautioneo sont disponibles et se portent garants en cas d'impayés. Le coût de ce service, à la charge du locataire, représente entre 3 et 4 % du loyer mensuel.

La négociation avec le locataire

Dès le premier retard de paiement, il ne faut pas attendre que la situation s'envenime ! Il est donc préférable de prendre contact avec le locataire afin de faire le point. Est-ce un oubli de paiement ou une difficulté financière passagère ? En fonction de la situation, il peut être convenu un report de loyer avec un plan d'apurement (échéancier de remboursement de la dette locative) ou bien un abandon partiel ou total de la créance. Afin de se faire aider, le locataire peut s'orienter vers l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) dont il dépend pour exposer ses difficultés et prendre connaissance des aides financières auxquelles il peut prétendre. 

Si la situation ne se débloque pas et que l'on a affaire à un mauvais payeur, alors il faudra engager une action en justice. Dans ce genre de procédure, l'accompagnement par un avocat spécialisé est fortement recommandé. 

Pour soutenir le propriétaire et le locataire, les pouvoirs publics ont mis en place un numéro vert SOS loyers impayés : 0 805 160 075.