Appartement neuf : les garanties qui sécurisent votre projet

Les garanties bancaires

Avant la conclusion d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le promoteur immobilier doit souscrire l'une des garanties suivantes : 

La garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)

La GFA est une garantie bancaire fournie par un établissement financier ou une compagnie d'assurances. En cas de défaillance financière du promoteur, ces derniers s'engagent à avancer tous les fonds nécessaires à l'achèvement des travaux.

La garantie financière de remboursement (GFR)

Les mêmes organismes cités précédemment rembourseront à l'acheteur toutes les sommes déjà versées, si le vendeur se retrouve dans l'incapacité de terminer la construction de l'immeuble. Cependant, l'acheteur ne pourra pas exiger la livraison du bien. 

Les garanties légales du neuf

Ces garanties, plutôt techniques, assurent la réparation des dommages liés à des vices apparents ou cachés, des défauts de conformité ou des dysfonctionnements, qui pourraient survenir dans votre appartement.

La garantie de vices et défauts de conformité apparents

Lors de la réception du chantier, le promoteur vérifie la qualité du logement. Si des vices apparents ou des défauts de conformité sont constatés, il devra les indiquer dans le procès-verbal et sommer le constructeur d'effectuer les travaux nécessaires pour le rendre conforme. Si toutefois le promoteur manquait à identifier une anomalie le jour de la réception, l'acquéreur dispose de 30 jours à compter de la livraison du bien (le jour de la remise des clés) pour émettre ses réserves et faire appliquer la garantie de vices et défauts de conformité apparents. 

Sont entendues comme vices apparents les malfaçons détectables à l'œil nu (fissures dans un mur, décollement de peinture, dégât des eaux, etc.). Les défauts de conformité quant à eux concernent les différences notables entre les prestations livrées et celles prévues au contrat (par exemple, la livraison d'une douche au lieu d'une baignoire ou encore une mauvaise couleur de carrelage).

La garantie de parfait achèvement (GPA)

Durant la première année qui suit la réception des travaux, la GPA couvre :

• les désordres apparents ayant fait l'objet de réserves dans le procès-verbal lors de réception du bien ainsi que les vices cachés découverts après celle-ci ;
• les défauts ne résultant pas d'une usure normale ou d'une mauvaise utilisation ;
• les défauts d'isolation phonique.

La garantie de bon fonctionnement

Aussi appelée « garantie biennale », elle oblige le constructeur à remplacer ou réparer les équipements qui ne fonctionnent pas correctement. Ces derniers doivent pouvoir être dissociés ou démontés du bâti, sans le dégrader. Cela concerne, par exemple, des volets, des portes, un ballon d'eau chaude, etc. 

La garantie décennale

Cette garantie s'applique lorsque vous constatez des dommages plus conséquents, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou rendent le logement inhabitable (risque d'effondrement, système électrique défectueux, défaut d'étanchéité, etc.). Elle court sur une durée de 10 ans suivant la réception des travaux. 

Avant l'ouverture du chantier, le promoteur souscrira, en votre nom, une assurance dommages-ouvrage. En cas de dommages relevant de la garantie décennale, vous serez indemnisé plus rapidement, sans qu'une recherche de responsabilité ne soit préalablement réalisée.

Pour mettre en application toutes ces garanties légales, vous devrez chaque fois :

• signaler tous les désordres rencontrés par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception ; 
• convenir, avec le constructeur, d'un délai pour effectuer les travaux de réparation. 

En cas de non-respect de ces garanties par le promoteur (ou le constructeur), il vous faudra saisir le tribunal compétent pour obtenir réparation. 

Maintenant que vous connaissez les garanties qui sécurisent votre projet immobilier, vous pouvez envisager l'achat de votre appartement en toute sérénité. Pour cela vous pouvez chercher sur des sites d'annonces immobilières, spécialisés ou non dans l'immobilier neuf ou directement sur les sites des promoteurs. Sepimo, par exemple est très présent en Île-de-France, vous trouverez sur leur site l'ensemble des programmes qu'ils proposent.