Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière, définition
La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre bien et celui auquel vous le revendez.
Les montants à prendre en compte sont ceux indiqués dans l’acte notarié. Vous pouvez additionner au prix d’acquisition :
- les indemnités versées au vendeur ;
- les frais de notaire ;
- certains travaux.
Vous pouvez déduire du prix de vente le coût des diagnostics et les dépenses liées à la transaction.
Par exemple, vous avez acheté votre maison 250 000 euros et réglé 19 000 euros de frais d’acquisition. Vous avez dépensé 10 000 euros de travaux. Le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value équivaut à 279 000 euros (250 000 + 19 000 +10 000).
Vous revendez votre maison 300 000 euros. Pour cela, vous faites établir un diagnostic de performance énergétique (150 euros) et un constat de risque d’exposition au plomb (100 euros). Le prix de vente retenu est de 299 750 euros (300 000 -150-100).
La plus-value retenue par l’administration fiscale et de 20 750 euros (299 500 -279 000).
Le gain est soumis :
- aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 % ;
- à un prélèvement forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- à une taxe supplémentaire de 2 à 6 % si le profit est supérieur à 50 000 euros.
Les conditions d’exonération
Vous aviez prévu de quitter votre appartement en ville et de vous installer à la campagne ? Vous n’aurez rien à payer. En effet, la loi ne taxe pas les plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale.
Vous n’êtes pas non plus redevable si vous affectez le produit de la vente d’un bien (investissement locatif, résidence secondaire) à l’achat de votre domicile. Idem si vous vendez un logement ou un terrain et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre dernières années.
Le Trésor public récompense aussi votre patience. Aucune somme n’est réclamée quand vous cédez une propriété que vous détenez depuis plus de 30 ans. En deçà de cette durée, vous pouvez quand même prétendre à des abattements.
| Durée de détention | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | 4 % de plus | 1,6 % de plus |
| Plus de 22 ans | Exonération | 9 % |
| Plus de 30 ans | Exonération | Exonération |
Le fisc est également sensible à votre générosité. Si vous vendez votre terrain, votre maison ou votre appartement à un organisme qui le convertit en logement social, vous ne serez pas imposé.
Enfin, vous êtes dispensé du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière et des cotisations sociales si vos ressources sont modestes et que vous :
- percevez une pension de retraite ou de réversion ;
- détenez une carte mobilité inclusion ;
- vivez dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées.
Comment déclarer et payer la plus-value immobilière ?
Inutile d’être fort en maths ni de connaître le Code fiscal sur le bout des doigts pour s’acquitter de la plus-value immobilière.
Lors de la vente, le notaire s’occupe de calculer les prix et d’appliquer les abattements et les exonérations. Il prélève les sommes dues et les reverse à l’État. Il vous indique ensuite le montant à reporter dans votre déclaration de revenus.
Seules les plus-values imposables et celles utilisées pour acheter sa résidence principale doivent être mentionnées dans votre déclaration d’impôt. Vous ne remplissez rien si vous avez vendu votre résidence principale pour en acquérir une autre.
À lire également
