Le prêt relais : fonctionnement et alternatives

Qu’est-ce qu’un prêt relais ? 

Vous craignez que le logement que vous convoitez vous passe sous le nez le temps que vous vendiez celui dont vous êtes déjà propriétaire. Les banques proposent un type de prêt immobilier qui a justement pour but de faire la transition entre les deux transactions : le prêt relais.

Conclu pour une durée de 1 an renouvelable une fois, soit deux ans au maximum, il vous permet d’obtenir les fonds nécessaires à la nouvelle acquisition et de prendre le temps de revendre votre logement pour en tirer le meilleur prix.

Le montant du prêt relais est calculé sur la base d’un pourcentage du prix de vente estimé de votre bien, qui peut aller jusqu’à 70 ou 80 %. La banque déduit ensuite de cette somme le montant du capital restant du prêt immobilier que vous remboursez déjà.

Exemple : votre maison est estimée à 500 000 euros, vous avez déjà remboursé 400 000 euros sur le crédit ayant servi à la financer. Le capital restant dû s’élève donc à 100 000 euros. La banque vous accordera un prêt relais d’un montant de 250 000 euros ((70 % x 500 000) – 100 000 euros).

À savoir : l’établissement prêteur peut exiger au moins deux évaluations du prix du bien, réalisées par un professionnel de l’immobilier, comme un notaire ou un agent immobilier.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Le fonctionnement du prêt relais dépend de la formule choisie : prêt relais sec ou adossé, avec franchise partielle ou franchise totale.

Prêt relais sec : il vous est proposé lorsque le prix d’achat du nouveau bien est d’un montant inférieur ou égal à celui que vous revendez. Dans cette hypothèse, la banque vous consent simplement une avance de trésorerie ;

Prêt relais adossé : si le prix de revente de votre logement actuel est inférieur à celui que vous désirez acheter, alors vous devrez compléter le prêt relais avec un emprunt classique. On parle aussi de prêt relais associé ;

Prêt relais avec franchise totale : le paiement du capital et des intérêts s’effectue à la revente, lorsque vous soldez le prêt relais. Les intérêts que vous différez sont capitalisés et produisent à leur tour des intérêts ;

Prêt relais avec franchise partielle : vous différez seulement le remboursement du capital emprunté et assumez chaque mois les intérêts d’emprunt.

À savoir : solder le prêt relais avant son terme n’entraîne pas le versement de pénalités de remboursement anticipé.

Les inconvénients du prêt relais

Si le prêt relais constitue une solution pratique et souple pour faire le lien entre deux transactions immobilières, il présente quelques inconvénients.

Premier écueil : le coût du prêt relais. Comme il est conclu sur une durée courte, il est proposé moyennant un taux d’emprunt assez élevé, afin que les organismes de crédit puissent tout de même réaliser leur marge. 

Comme tout crédit immobilier, le crédit relais doit être couvert par une assurance de prêt, et souvent même, par une garantie comme une hypothèque, une inscription en privilège de prêteur de deniers, un nantissement ou un cautionnement. Ce qui a aussi un coût !

Enfin, si vous ne parvenez pas à revendre votre bien actuel avant le terme du prêt relais, alors vous devrez assumer deux mensualités : celle de votre crédit en cours et celle du crédit relais. Une situation financière délicate qui peut mener au surendettement.

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

Vous pouvez éviter le prêt relais en préférant un prêt achat-vente ou en faisant appel à un iBuyer.

Prêt achat-revente

Avec un prêt achat-revente, une banque rachète votre crédit actuel et vous prête les fonds manquants pour votre nouvelle acquisition, sur une seule ligne de crédit. Vous remboursez donc une unique mensualité. 

Les fonds prêtés représentent en moyenne 70 % de la valeur du bien en vente, sans déduction du capital restant dû. Toutefois, comme vous faites racheter votre prêt, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé à votre ancienne banque.

Vous disposez d’un délai de deux ans pour trouver un acheteur et pour solder la fraction de l’emprunt correspondant au crédit achat-revente (70 %), sans pénalités. Vous continuez ensuite à rembourser le reliquat du crédit. Vous pouvez utiliser les 30 % restants sur le prix de vente pour raccourcir la durée ou les mensualités de l’emprunt restant.

Les entreprises iBuyers

Autre solution que le prêt relais pour concrétiser rapidement votre projet immobilier : les iBuyers, comme homeloop. Ces sociétés spécialisées vous proposent de vous racheter votre bien moyennant une décote sur le prix de vente, de 8 % chez homeloop. 

L’un des avantages de ce service, c’est que la vente est certaine : les iBuyers concluent la transaction sans conditions suspensives ni délai de rétractation. 

Enfin, vous vous affranchissez des contraintes et du coût d’un crédit relais ou achat-revente, puisque vous utiliserez le prix de vente versé par le iBuyer pour acheter votre nouveau bien.