Réussir son état des lieux : 3 conseils

Utiliser un modèle type d’état des lieux conforme à la loi

Internet regorge de modèles gratuits d’états des lieux. Attention, tous ne se valent pas ! Certains ne sont pas assez complets. S’ils ne comportent pas les mentions obligatoires fixées par le décret du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1^er juin 2016, ils n’auront aucune valeur légale. Un bon état des lieux doit comporter toute une série d’informations :

• Sa nature (état des lieux d’entrée ou de sortie) et la date de sa rédaction ;
• Les renseignements concernant chaque partie ;
• La localisation du bien (adresse et situation dans l’immeuble pour les appartements) ;
• Une description précise de l’état de chaque pièce (revêtements, équipements…) ;
• Un relevé des compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité ;
• La nouvelle adresse du locataire (sur l’état des lieux de sortie).

Depuis le décret du 30 mars 2016, les parties peuvent choisir de prendre en compte la vétusté d’un logement mis en location à titre de résidence principale. Cette grille de vétusté détermine une durée de vie pour chaque matériau et équipement. Elle permet de distinguer ce qui relève d’une usure normale (à charge du propriétaire) et d’un mauvais usage par le locataire. Des abattements de vétusté sont calculés pour chaque élément, basés sur le moment où il est installé ou la date d’installation du locataire. Grâce à ce tableau objectif, fini les conflits ! Il devient facile de déterminer qui paye quoi et dans quelle proportion. Rappelons que pour qu’il soit valable et opposable, l’état des lieux doit être paraphé à chaque page, daté et signé par les deux parties.

Déléguer l’état des lieux à un professionnel

Propriétaire bailleur, vous l'avez compris, seul un document de qualité peut vous offrir une bonne base de travail. Au même titre que le contrat de bail, il faut respecter certaines règles et ne pas omettre de points importants. Établir un état des lieux soi-même n’est pas simple et peut être source de stress. En cas de litiges, vous pourriez être contraint de faire appel à un huissier, voire un juge. Inutile de vous préciser que de telles procédures peuvent coûter cher… et vous faire passer des nuits blanches.

Il serait dommage de perdre les loyers acquis en procédures judiciaires ! Pour limiter le risque de litiges, pensez à déléguer l’état des lieux. Ces experts s’occupent de tout ! Ils dressent un état des lieux précis, certifié et détaillé, accompagné de nombreuses photos. Celui-ci est établi en présence du locataire. Vous ne devez pas vous déplacer, ce qui vous permet de gagner un temps précieux. La délégation de l’état des lieux est idéale pour les investisseurs qui disposent de plusieurs biens à louer. Mais les avantages ne s’arrêtent pas là ! Trouver un document de qualité pour faire un bon état des lieux est une chose, le réaliser en est une autre. Cette étape peut être longue et chronophage. Hors de question de faire le tour du propriétaire de manière nonchalante entre deux rendez-vous ! Un état des lieux précis et rigoureux exige de noter tous les détails, jusqu’à la moindre griffe.

Demander une garantie au locataire

Lors de la signature du contrat de bail, vous êtes en droit, en tant que propriétaire bailleur, de demander au locataire de verser une garantie. Attention tout n'est pas permis ! Hors de question d'exiger une somme astronomique dans le but de couvrir d'éventuels gros dégâts. Le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charge si vous louez un bien non meublé, 2 mois s'il s'agit d'une location meublée. Il est intégralement restitué au locataire en fin de bail, s’il n’a pas commis de dégâts. Si des dégradations locatives sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, vous pourrez vous servir dans cette cagnotte. Concrètement, vous déduirez le montant nécessaire pour les travaux de réparation de la garantie et verserez le solde au locataire.

Imaginez qu’en fin de location, votre locataire ne donne plus aucun signe de vie. Grâce au dépôt de garantie, vous ne devrez pas courir après lui pour récupérer votre dû. Attention cependant, cela ne vous donne pas tous les droits ! Vous devrez justifier les sommes retenues à l’aide de factures ou devis. La loi protège aussi le locataire en imposant au bailleur de lui reverser la garantie dans un délai d'un mois (deux mois en cas de dégradations locatives). 

Et les loyers impayés ? Pour vous en prémunir, vous pouvez exiger du locataire qu’il désigne un garant. Vous pourrez vous retourner vers cette personne si le locataire ne paye pas son loyer. Un conseil : vérifiez bien la solvabilité du garant. Une autre option est de souscrire une garantie loyers impayés (GLI).