Dans quelles villes réaliser un investissement locatif ?

Etat des lieux du marché sur cette fin d’année

C’est un marché sous tension où la pénurie d’offres se fait clairement sentir et jamais les promoteurs n’ont eu aussi peu de stock. C’est un marché qui s’est modifié suite au covid, c’est clairement un marché pour les investisseurs opportunistes. Les banques ayant resserré les conditions d’octroi de crédit, il faut imaginer que beaucoup d’investisseurs avaient acheté avant la crise du covid. Beaucoup de ces dossiers ont pris énormément de retard. Quelques mois après les conditions de crédits se durcissent et les dossiers bancaires ne passent plus. Il y a donc, sur cette année, un nombre très important d’annulation de dossiers. Cela crée un effet d’aubaine, vous pouvez vous retrouver avec des très beaux logements et de belles opportunités avec des livraisons à moins d’un an. Une réelle opportunité avec des prix d’il y a presque deux ans. Le marché de cette fin d’année permettra de bénéficier de ce flottement lié au covid. Il faudra, en revanche, être vigilant et décrypter les villes où il est intéressant de se positionner pour ne pas acheter trop cher.  

Quelles sont les villes qui sont intéressantes pour se positionner 

Quelque soit la ville que vous allez choisir, il est extrêmement important de bien s’adapter aux enjeux post covid. Ils sont principalement au nombre de trois. 

Le premier : Est-ce que le réseau de transport est bien développé et permet de ne pas passer trop de temps dans les transports ? Est-ce que l’infrastructure télécom est développée ? La métropole est-elle totalement fibrée avec une présence 5G ? condition quasi impérative aujourd’hui au télétravail. Et enfin le prix du neuf est-il proche de celui de l’ancien ? Pour cela il faut comparer hors commission, dans l’ancien vous avez le prix du bien + frais d’agence, dans le neuf les frais d’agence sont intégrés dans le bien, il faut être curieux et demander la commission cachée de votre vendeur. Aujourd’hui, dans des grandes villes on se rend compte que le neuf est au même prix que l’ancien et cela augure d’une très bonne résilience sur le long terme.  

Nous avons tenu compte des critères énoncés précédemment que nous avons corrélés aux stocks existants et disponibles sur le marché où vous pourrez trouver chaussure à votre pied.  

En numéro 3 pour cette fin d’année, il y a la métropole de Toulouse en zone B1 de la loi Pinel qui montre toute sa résilience, Airbus a passé le plus gros de la crise, la force économique de la ville rose offre une belle visibilité à long terme. Vous trouverez sur Toulouse des stocks de qualité sur des petites résidences de moins de 40 logements. Le réseau de transport se densifie avec la nouvelle ligne de métro, et les prix restent contenus et vous pourrez trouver des produits neufs de qualité pour des prix au m2 allant de 3500 à 4500€ du m2. 

En numéro 2 : La métropole Lilloise. Elle a une particularité, c’est qu’elle est en deux parties, une en zone A et l’autre en zone B1. A Lille, vous trouverez une ville dynamique, ultra connectée, non seulement à 1h de paris, mais à l’ensemble de l'Europe. La métropole a su se réinventer. Elle bénéficie aussi et surtout d’une continuité politique qui ne freine pas son développement mais intègre une dose d’écologie importante et cela se sent dans l’offre de logement neufs, il y a une vraie continuité. Presque la moitié de son conseil municipal est tournée vers l’écologie. A Lille, vous en aurez pour tous les goûts, du petit programme de 20 logements jusqu’à la tour moderne de Marquette les Lille. La métropole est très étendue et les bassins d’emplois extrêmement bien répartis. Seul petit bémol de la métropole lilloise, les loyers marchés n’atteignent pas les plafonds Pinel mais vous aurez en contrepartie une excellente profondeur locative. 

En numéro 1 : La première et seconde couronne parisienne, c’est la zone française en loi Pinel qui offre aujourd’hui le plus de rentabilité mais aussi la plus grande diversité d’offres. Vous en aurez pour tous les goûts, pour tous les portefeuilles selon si vous voulez rester plus ou moins proche. Bien sûr, c’est la région française la plus connectée en termes de transport mais aussi en termes d’infrastructure télécom. Et n’oubliez pas non plus que suite au covid les locataires sont prêts à aller un peu plus loin pour avoir plus de place. Il serait difficile de citer toutes les communes mais nous pouvons en partant de l’est vers l’ouest citer, le Blanc-Mesnil, Villemonble, Joinville Champigny, Juvisy, Bezons et Colombes.