Comprendre la défiscalisation immobilière
Afin de développer le parc locatif français, les gouvernements successifs ont voté des lois visant à inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier. Cet ensemble de mesures, regroupées sous l’appellation défiscalisation immobilière, permet d’améliorer le rendement de son investissement.
La défiscalisation immobilière, définition
La défiscalisation immobilière désigne une pratique, tout à fait légale, qui consiste à obtenir un avantage fiscal lorsque l’on achète un bien pour le louer.
Premier avantage possible : une réduction sur le montant de l’impôt dû. Sa valeur est calculée en fonction du prix de revient du bien. La réduction d’impôt est souvent consentie pour une durée limitée.
Autre geste accordé par l’État : une déduction fiscale. Certains dispositifs autorisent à déduire de ses ressources les frais liés à l’investissement locatif (travaux, frais d’agence, charges de copropriété...) Comme le taux d’imposition est appliqué sur des revenus moins élevés, le montant de l’impôt diminue.
Enfin, l’administration fiscale octroie un abattement sur les loyers perçus. Les recettes locatives ne sont pas comptées en totalité. Cette opération limite l’impact de ses revenus fonciers sur son revenu fiscal global.
Les différents avantages peuvent se cumuler entre eux, pour des biens différents et parfois pour le même bien. Mais attention, ils sont pour la plupart soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière d’un seul coup d’œil
Certains dispositifs de défiscalisation immobilière sont réservés à l’investissement locatif dans le neuf. Sont concernés :
- les appartements achetés en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
- les biens achetés une fois construits ;
- les maisons ou appartements que l’on fait construire.
|
Dispositif |
Type d’avantage |
Montant |
Type de bien |
Conditions |
|
Réduction d’impôt |
21 % du prix du bien sur 12 ans en métropole 32 % Outre-mer |
Appartements neufs ou avec des travaux de réhabilitation et de rénovation représentant 25 % de la valeur de l’opération |
Localisation Location nue Performance énergétique Plafond de loyer Plafond de ressources du locataire |
|
|
Censi-Bouvard |
Réduction d’impôt |
11 % du prix d’acquisition sur 9 ans |
Appartements neufs ou de plus de 15 ans avec des travaux de réhabilitation et de rénovation |
Location meublée dans une résidence de services pour personnes âgées, handicapées ou pour les étudiants Activité exercée à titre non professionnel |
Les autres avantages fiscaux ne sont pas réservés à l’investissement dans le neuf
|
Loi |
Type d’avantage |
Montant |
Type de bien |
Conditions |
|
Denormandie |
Réduction d’impôt |
21 % du prix du bien sur 12 ans en métropole |
Ancien avec des travaux |
Localisation Performance énergétique Travaux réalisés Plafond de loyer Plafond de ressources du locataire |
|
Cosse (Louer abordable) |
Abattement sur les loyers |
Jusqu’à 85 % du montant des loyers |
Tout type de bien |
Localisation Plafond de loyer Signature d’une convention avec l’Anah |
|
Loueur en meublé non professionnel (LMNP) |
Abattement sur les loyers |
50 % ou au réel |
Tout type de bien |
Location meublée Activité exercée à titre accessoire Déclarer ses revenus locatifs sous le régime BIC |
|
Déficit foncier |
Déduction fiscale |
Jusqu’à 10 700 euros |
Tout type de bien |
Les charges locatives doivent être supérieures aux recettes Location nue Faire sa déclaration sous le régime d’imposition au réel |
|
Malraux |
Réduction d’impôt |
22 à 30 % du coût du bien et des travaux |
Bien avec des travaux situés dans un secteur relevant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP) |
Localisation Les travaux doivent être réalisés par un architecte des bâtiments de France Durée de la location |
|
Monument historique |
Déduction fiscale |
Totalité des travaux et des intérêts de prêt |
Bien classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. |
Durée de conservation du bien |
À lire également
