Futurs acheteurs, n’oubliez pas les frais annexes !

Quelles sont les dépenses à régler lors d’un achat immobilier ?

Les frais annexes désignent toutes les dépenses engendrées par un achat immobilier, hors prix de vente du bien. Cela regroupe :

• les frais d’acquisition ;
• les frais bancaires (intérêts du crédit, frais de dossier, frais de courtier) ;
• le coût de l’assurance emprunteur ;
• la commission de l’agent immobilier.

On peut aussi ajouter à cette liste la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété et même les coûts liés au déménagement.

Heureusement, toutes ces dépenses n’incombent pas au futur propriétaire ! L’usage veut que l’acquéreur s’acquitte des frais d’acquisition et que le vendeur verse ses honoraires à l’agent immobilier. Mais rien n’interdit de déroger à cette règle. Certains propriétaires payent le notaire ou laissent le soin à l’acheteur de verser sa commission à l’agence.

Les frais bancaires et l’assurance emprunteur sont eux à la charge de celui qui souscrit le crédit. Pas moyen d’y échapper, sauf si vous achetez votre maison ou votre appartement comptant… Vous pouvez aussi négocier votre prêt directement avec la banque. Ainsi, vous n’aurez pas à rémunérer de courtier.

Enfin, les acheteurs doivent rembourser au vendeur une partie de la taxe foncière et des charges de copropriété.

Combien coûtent les frais annexes ?

Le montant des frais annexes dépend de votre situation et du prix du bien. Les plus simples à calculer sont les frais d’acquisition. Leur coût est fixé par décret. Ils comprennent :

• des taxes, reversées au Trésor public par l’étude notariale ;
• la rémunération du notaire (appelée émoluments) ;
• les frais et débours destinés à payer les dépenses liées à la rédaction de l’acte.

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez d’une réduction sur la taxe de publicité foncière (TPF), le principal impôt réclamé par l’État lorsqu’une propriété change de main. Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du montant de la transaction. Mais, si vous choisissez un appartement ou une maison de plus de cinq ans, vous vous acquitterez de la TPF à taux plein. Les frais d’acquisition s’élèvent alors à 7 ou 8 % du prix de vente du bien.

Les frais bancaires sont plus difficiles à évaluer. Lorsque vous faites une demande de prêt, la banque établit son taux en fonction de la somme empruntée, de la durée de remboursement et de la conjoncture mondiale. Seule obligation : ne pas dépasser le taux d’usure. Le coût de l’assurance dépend aussi du montant et de la durée du prêt. Il est généralement compris entre 0,25 et 0,65 % du crédit total. Mais rassurez-vous, vous n’avez pas à disposer d’une telle somme lors de l’achat de votre bien. Intérêts et assurance sont prélevés chaque mois, en même temps que les mensualités de remboursement.

Les frais d’agence sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique de vente. S’ils sont à votre charge, vous débourserez entre 3 et 10 % du prix de vente pour rémunérer l’agent immobilier.

Pour connaître la somme à verser à l’ancien propriétaire pour la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et les charges de copropriété, vous devez appliquer la règle du prorata temporis. Pour la TFPB, divisez le montant par 365 et multipliez par le nombre de jours où vous avez effectivement été propriétaire. Utilisez la même formule, mais en divisant par 90 pour les charges trimestrielles.

Comment économiser sur les frais annexes ?

S’il est impossible de faire l’impasse sur les frais annexes, vous pouvez diminuer leur montant.

La loi n’autorise pas les notaires à fixer librement leurs tarifs. Mais elle leur permet d’offrir une réduction sur leurs émoluments lorsque la vente dépasse 100 000 euros. Vous n’avez pas à discuter pour obtenir ce rabais. Il vous suffit de trouver une étude qui a adopté cette pratique. Elle doit accorder automatiquement cet avantage à tous ces clients.

Pour réduire vos frais bancaires, faites jouer la concurrence ! Les banques et les compagnies d’assurance ne proposent pas toutes les mêmes tarifs. Les frais de dossier, qui représentent jusqu’à 1 % du coût de l’emprunt, se négocient aussi. N’hésitez pas à contacter un courtier pour trouver les meilleurs contrats. Vous devrez le payer (entre 0,5 et 0,8 % du montant du prêt), mais vous gagnerez du temps et de l’argent grâce à son expertise.