3 choses à savoir avant d’acheter un terrain non viabilisé

1. Les frais de viabilisation sont à charge de l’acheteur

Rien ne contraint le vendeur à réaliser — et encore moins payer — les frais de viabilisation. Il est tout à fait dans son droit en vous vendant un terrain non raccordé à l’eau, à l’électricité, au gaz…

Bien sûr, il devra céder son terrain à un prix bien inférieur à ceux en vente sur le marché. Les terrains non viabilisés sont vendus jusqu’à 50 % moins cher.

Si vous achetez un terrain non viabilisé, vous devrez prendre en charge les coûts pour le viabiliser. Que comprennent-ils au juste ? Vous devrez payer :

• Les frais de raccordement au gaz, à l’électricité et à l’eau ;
• Les frais de raccordement au réseau d’assainissement collectif ;
• Les frais pour le raccordement au réseau téléphonique ;
• Le bornage, c’est-à-dire la délimitation du terrain, par un géomètre ;
• Les éventuelles taxes (taxe locale d’équipement, taxe PRE pour le raccordement à l’égout…) ;
• Les éventuels coûts des travaux pour relier le foncier à la voie publique.

Pour être vendu comme terrain à bâtir, le terrain doit répondre à un certain nombre de critères. S’il est non viabilisé, il doit être en mesure de l’être. Autrement, il doit permettre le raccordement aux différents réseaux de la commune et être desservi par des voies d’accès. Mais ce n’est pas tout ! Le terrain non viabilisé doit également être apte à soutenir le poids de la construction et être situé dans une zone où il est légal de bâtir.

2. Le coût pour viabiliser un terrain peut être important

Contrairement aux idées reçues, les frais de viabilisation d’un terrain sont loin d’être un coût mineur. D’un terrain à l’autre, ils peuvent varier du simple au double. Pour ne pas être pris au dépourvu, il est indispensable de les estimer avant d’acheter le terrain. Vous pourrez difficilement faire l’impasse sur ces travaux, à moins de vivre comme un ermite, éclairé à la bougie, blotti sous des amas de couvertures, équipé d’un quad, de talkies-walkies et abreuvé à l’eau du ruisseau d’en bas.

De quelle somme parle-t-on ? Voici une fourchette de prix en fonction de la nature des travaux :

• Entre 1000 € et 1500 € pour l’électricité ;
• Entre 300 € et 1000 € pour le gaz ;
• Entre 800 € et 1500 € pour l’eau ;
• Entre 3000 et 10 000 € pour le raccordement au réseau d’assainissement collectif ;
• Aux alentours de 200 € pour vous raccorder au réseau téléphonique.

Calculatrice en main, il est facile d’estimer le coût global du projet : entre 5300 € et 14 200 €. Malheureusement, ce n’est pas si simple — ni si bon marché. La facture peut-être — beaucoup — plus salée selon la distance qui vous sépare des réseaux. Si vous êtes situé à plus de 30 mètres du réseau électrique et du réseau de gaz, prévoyez respectivement 200 € et une centaine d’euros supplémentaires par mètre. Ajoutez également une cinquantaine d’euros de plus pour l’eau par mètre supplémentaire qui vous sépare du réseau d’eau (au-delà de 10 mètres). Vous l’avez compris, il ne suffit pas de se munir d’une calculatrice. Votre mètre sera un outil précieux pour estimer le coût des frais de viabilisation.

3. Viabiliser un terrain prend du temps

Acheter un terrain non viabilisé c’est investir de l’argent, mais aussi du temps. Vous devrez charger des démarches administratives. Elles peuvent être longues et fastidieuses car ce n’est pas un mais de nombreux interlocuteurs que vous devrez solliciter :

• La société des eaux de la commune ;
• Un gestionnaire de réseau de distribution (GRD) pour le gaz ;
• Un gestionnaire Enedis pour l’électricité ;
• La mairie pour obtenir l’autorisation de raccorder le logement au tout-à-l’égout.

Le jeu en vaut-il la chandelle ? Si le coût du terrain, frais de viabilisation inclus, est avantageux et qu’effectuer toutes les démarches ne vous fait pas peur, la réponse est oui. Viabiliser le terrain vous-même vous permettra de réaliser des économies et de réinvestir ce budget dans la construction.

Les frais de viabilisation sont trop élevés ? Vous n’avez ni le temps ni l’envie d’entreprendre toutes les démarches nécessaires pour viabiliser un terrain ? Il ne vous reste plus qu’à reprendre vos recherches pour trouver un terrain constructible viabilisé.