Les clés pour louer en location meublée touristique

Louer son appartement ou une pièce en ville pour quelques jours sur une plate-forme collaborative, ou proposer sa résidence secondaire comme maison de vacances, c’est tendance. Découvrez tous les éléments pour mener à bien votre projet de location.

Que comptez-vous louer ?

Louer sa résidence principale

Pour un propriétaire, louer sa résidence principale ne demande aucune autorisation à obtenir, aucune déclaration à faire. La durée maximum de location est de 4 mois ou 120 jours par an. Un locataire doit demander une autorisation à son bailleur, faute de quoi il pourra voir son bail résilié et se voir demander des dommages et intérêts. Quant au locataire d’un logement social, il ne peut pas faire de sous-location.

Louer sa résidence secondaire : plus d’administratif

Pour une résidence secondaire, l’opération est plus compliquée et peut même être dissuasive pour une simple location courte. Le logement devient dès lors un meublé de tourisme et comme tel, il doit être déclaré à la mairie qui pourra ainsi collecter la taxe de séjour. Il vous faut ensuite faire une demande de changement d’usage à Paris, dans les plus grandes villes (200 000 habitants et plus) ainsi que certaines villes plus petites. A Paris et dans les plus grandes villes, une opération de compensation est de plus à prévoir. Elle a pour but d’éviter tout déséquilibre entre l’offre touristique et l’offre locative de longue durée. Pour cela il faut convertir en logement des locaux dont ce n’est pas la vocation première.

Le choix du site où poster l’annonce

Les sites d’intermédiation sont nombreux : Abritel, Airbnb, Cleavacances, Housetrip, Homelidays... Chacun a son positionnement, AirBnB est le leader du collaboratif et de la convivialité, Abritel est plus tourné vers les vacances, le Bon Coin est très franco-français, avec un minimum de fonctionnalités, etc. Certains font payer un abonnement (Abritel, Homelidays) d’autres se rémunèrent sur un pourcentage de la prestation (Airbnb par exemple). Seuls les sites qui reçoivent le montant de la transaction proposent des services : garanties et assurances, collecte et versement de la taxe de séjour.

La présentation de votre logement

Selon les sites, elle est formatée différemment. On trouve des indicateurs pour aider à en fixer le prix de la location. Les photos sont très importantes. Elles doivent être soignées et attirantes, ce sont elles qui permettront de faire la différence, car la concurrence est de plus en plus vive. Au moment de l’arrivée des occupants, il convient de faire en sorte qu’ils soient accueillis dans une maison propre et rangée, avec de petites attentions qui soigneront la réputation de l’hôte.

La fiscalité des revenus

Les revenus provenant de la location d’une pièce de son habitation principale (chambre d’hôte) sont exonérés à hauteur de 760 € par an. Au-delà, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale au sens fiscal, les revenus qui en sont issus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime est plus favorable que celui des revenus fonciers pour la location nue. Il existe 2 régimes micro-BIC :

• Si le logement a été classé « gîte », « meublé de tourisme » ou « chambre d’hôtes », l’abattement est de 71 % pour des recettes n’excédant pas 82 200 €.
• Sinon en-dessous de 32 900 €, l’abattement sur vos recettes est de 50 %.

Au-dessus de 32 900 € (ou si vos charges dépassent 50 % de vos recettes, dans le cas de travaux, d’un prêt…), c’est le régime réel de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui s’applique.