Un propriétaire bailleur peut augmenter le loyer de son locataire annuellement, en respectant quelques conditions. Voici la marche à suivre et la méthode calcul.
Une augmentation annuelle possible avec le même locataire
Crédits : Ryan McGuire
Avec un locataire en place, le loyer peut être augmenté chaque année, pendant le bail ou lors d’une tacite reconduction. Il faut pour cela qu’une clause du bail le prévoit appelée « clause de révision ». Cette augmentation se fait en appliquant l’indice de révision des loyers (IRL). L'IRL est publié par l’Insee. Il se calcule à partir de la moyenne sur les 12 derniers mois de l'évolution des prix à la consommation. La formule, simple, est la suivante :
Loyer x nouvel IRL = nouveau loyer.
Ancien IRL
La loi de 1948 est toujours là
Le loyer d’un logement soumis à la loi de 1948 peut augmenter chaque année à hauteur de 0,15 %, sans pouvoir dépasser un plafond défini pour chaque catégorie de logement en croisant surface corrigée et prix de base du m².
Les loyers en zone tendue
La zone tendue réunit les communes des grandes agglomérations françaises*, dans lesquelles l’offre locative est insuffisante, ce qui entraîne les loyers à la hausse. Cette hausse est contrôlée par la loi.
À la relocation en fin de bail, l’augmentation sera limitée à l’application de l’IRL.
Si des travaux sont effectués au préalable, une augmentation peut être appliquée en vertu de certaines règles.
S’il s’agit d’une première location (ou la première depuis 18 mois), le loyer est libre.
À Paris dans tous les cas, le loyer doit se tenir dans les limites d’un loyer de référence.
Augmentation en cours de bail
Si le propriétaire a le sentiment que le loyer est anormalement bas, il peut vouloir l’augmenter en cours de bail. C’est possible, mais il lui faudra confirmer son impression par des exemples précis et chiffrés, recueillis dans le même quartier.
Il propose alors ce nouveau loyer au locataire par lettre recommandée, au moins 6 mois avant le terme du contrat. Si celui-ci ne répond pas, ou n’est pas d’accord, le propriétaire doit saisir la commission de conciliation**. Si aucune solution n’apparaît, il faut en passer par le juge d’instance.
Augmentation pour travaux en cours de bail
L’amélioration du logement ou sa mise aux normes de décence peut justifier des travaux financés par le bailleur. Il doit s’agir de travaux apportant un vrai plus, pas d’un coup de peinture. Ils peuvent porter sur les parties communes ou privatives. Les travaux (et l’augmentation consécutive) se font avec l’accord du locataire.
Pour être pris en compte, les travaux doivent représenter 6 mois du loyer. L’augmentation annuelle ne peut excéder 15 % du loyer annuel. Le changement de loyer fait alors l’objet d’un nouveau bail ou d’un avenant.
* Il s’agit des communes dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s’applique (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).
** un organisme paritaire composé de manière égale de représentants des bailleurs et des locataires.
