Location : rédaction d'un bail mode d'emploi

Chaque année près de 4 millions de baux sont signés. Si cet acte est courant, il est souvent mal réalisé. En effet, notamment depuis la révision ALUR en 2014, la rédaction du contrat de bail s’est fortement complexifiée. Voici comment rédiger un contrat de bail conforme à cette législation de plus en plus stricte.

A vérifier avant

Tout contrat de bail doit aujourd’hui mentionner la zone géographique du bien en question. Cette nouveauté issue de la loi ALUR permet de classer différentes zones géographiques entre zones normales, tendues ou très tendues. Ce système de classification représente la demande de logement dans une zone. Plus la zone reçoit de demande de logement plus elle est considérée comme tendue. Evidemment cette donnée a des répercussions sur le loyer, les mentions obligataires du contrat de bail, ainsi qu’un encadrement éventuel des loyers dans les zones très demandées. Votre contrat doit également contenir un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si votre bien est dit en zone à risques. Ces informations préliminaires sont indispensables pour la validité du bail.

Les clauses et charges

Le bail de résidence principale est obligatoirement un document écrit. Suivant la loi du 6 juillet 1989 il doit exister autant d’exemplaires écrits et signés qu’il existe de parties. Voici certaines clauses obligatoires :

• Le montant du loyer et des charges
• La durée du bail
• Le montant du dépôt de garantie s’il y en a
• L’adresse du logement
• Le caractère vide ou meublé du logement

Concernant les charges, notamment les dépenses énergétiques comme l’électricité ou le gaz, pensez à bien vérifier vos factures et vos relevés mensuels, un réajustement sera fait en fin d’année et le véritable montant vous sera facturé ou restitué.

Information sur le bien et la durée du bail

Pour rappel, l’usage de résidence principale signifie que la personne concernée passe plus de 8 mois par an dans le bien en question. En ce qui concerne la résidence saisonnière, elle ne peut dépasser 90 jours. Pour la location vide, la durée minimale du bail est de 3 ans quand le bailleur est une personne physique, 6 ans pour une personne morale. Pour un contrat de bail de location meublée, le bail est d’une durée d’un an au minimum. Si le bailleur ou le locataire ne mettent pas fin au contrat, le bail est reconduit automatiquement à la fin de la période. Avec un locataire étudiant, il est possible de réduire la durée du bail à 9 mois. Le locataire peut dans tous les cas résilier le contrat avant la fin du bail. Pour cela, il doit justifier d'une raison particulière (maladie, décès...). Le bail peut prendre fin de deux façons. Le locataire peut poser un préavis de départ à tout moment. Il doit respecter les délais légaux (un ou trois mois avant le départ). Dans le cas où le bailleur souhaite vendre ou habiter le logement, ou pour un motif légitime et sérieux, le bailleur peut lui aussi donner congé au locataire. Il doit le faire six mois avant l'échéance du bail.

Les annexes

Le bail doit contenir certaines annexes sont obligatoires :

• Un diagnostic technique avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour relever les dépenses énergétiques du logement, un diagnostic plomb, un état des risques naturels et technologiques (zones inondables, zones soumises à des secousses sismiques) quand il y a lieu.
• L’état des lieux, avec celui du mobilier pour les baux meublés.
• Une notice d’information.