Charges de copropriété : combien coûtent-elles et comment les faire baisser ?

Les différents types de charges

Si vous choisissez de vivre en appartement, vous devrez payer des charges de copropriété chaque mois. Il existe différents types de charges : les charges générales et les charges spéciales. Il est important de les distinguer car la participation financière de chaque propriétaire varie selon leur nature.

Les charges générales

Pas moyen d’y échapper ! Ces charges concernent l’ensemble de l’immeuble et sont à payer par tous les propriétaires. Les charges générales sont les dépenses engagées pour entretenir le bâtiment et le conserver en bon état. Citons par exemple le paiement du service de nettoyage des communs ou encore les frais pour l’enlèvement des ordures ménagères.

À ces dépenses courantes s’ajoutent des charges exceptionnelles — dont le montant est souvent beaucoup plus élevé. Il s’agit des travaux ayant pour but de conserver l’immeuble en bon état : ravalement de façades, réfection de la toiture, etc.

Mais ce n’est pas tout ! Les charges générales comprennent également toute une série de frais administratifs : les honoraires du syndic, les assurances obligatoires souscrites par la copropriété, les frais pour la tenue des assemblées générales, etc.

Si les dépenses courantes et les frais administratifs sont relativement prévisibles, ce n’est pas toujours le cas des frais liés aux travaux. Ils peuvent considérablement alourdir le budget des propriétaires, à tel point que dans certaines copropriétés, ils sont repoussés le plus tard possible. À partir du 1^er janvier 2023, ces travaux ne pourront plus être reportés. Cette date marque l’entrée en vigueur du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), un planning détaillé des travaux de rénovation et d’amélioration énergétique à réaliser au sein de l’immeuble au cours des dix prochaines années. Pour l’instant, ce dispositif concerne uniquement les immeubles de plus de 15 ans. Ce calendrier de travaux, accessible au futur acquéreur, fournit une estimation de leur coût. De quoi faciliter le calcul du montant des charges de copropriété.

Les charges spéciales

Vous habitez au rez-de-chaussée ? Dans ce cas, vous n’aurez pas à payer pour l’entretien de l’ascenseur, hormis s’il dessert un parking ou une cave. Logique ! Certaines charges, appelées charges spéciales, concernent uniquement une partie des propriétaires.

Comment les charges sont-elles réparties entre les copropriétaires ?

Pour calculer les charges de chacun, il ne suffit pas de diviser le montant global par le nombre de copropriétaires. Ceux qui possèdent un studio de 40 m² se sentiraient lésés — à juste titre — par rapport aux propriétaires d’un appartement de 160 m².

Le montant des charges de chaque copropriétaire est déterminé par rapport à sa quote-part dans l’immeuble, aussi appelée tantièmes. Ainsi, un grand appartement aura une quote-part plus élevée qu’un studio. Les tantièmes sont établis en tenant compte de la superficie de chaque lot, mais pas seulement. D’autres critères comme la situation du lot dans l’immeuble, son confort, ses espaces extérieurs (terrasse, balcon, etc.)... sont pris en considération. 

Et les charges spéciales ? Elles sont calculées en fonction de l’utilité objective des services et équipements.

Comment faire diminuer les charges de copropriété ?

Certaines dépenses comme les frais d’enlèvement des ordures sont incompressibles ! D’autres peuvent être réduites, en renégociant les contrats. C’est le cas de celles liées aux prestations de ménage, à l’électricité ou encore aux assurances. Cette tâche incombe au syndic de copropriété choisi en assemblée générale par les copropriétaires de l’immeuble. Il est possible de faire des économies sur les charges de copropriété en choisissant de ne pas faire appel à l’expertise d’un syndic professionnel. L’un des propriétaires endosse alors le rôle de « syndic bénévole ». Cette option, même si non recommandée, est surtout envisageable pour les petites copropriétés. Gérer un grand immeuble peut représenter un véritable casse-tête. Au-delà de 20 lots, mieux vaut faire appel à un syndic professionnel qui, tel un chef d’orchestre, s’occupe de la gestion de A à Z, de la comptabilité aux aspects juridiques.

Le plus gros poste sur lequel la copropriété peut réaliser des économies est certainement celui des dépenses énergétiques. Isolation des combles et des murs, remplacement d’une chaudière vétuste, changement des châssis de fenêtres… tous ces travaux auront un impact positif sur les factures d’énergie des copropriétaires. La bonne nouvelle ? L’État donne un coup de pouce aux copropriétaires pour rénover les parties communes de l’immeuble en mettant à leur disposition des aides comme MaPrimeRénov’ Copropriétés.