Comment changer de syndic ?

Quand peut-on changer de syndic ?

Vous pouvez changer de syndic à deux moments : lorsque son contrat arrive à son terme ou lors d’une révocation.

Lorsque le mandat du syndic arrive à échéance

La durée de mandat du syndic est votée lors de l’assemblée générale. Elle est de 3 ans maximum. Seule exception : le syndic ou toute personne à laquelle il est lié (conjoint, employé…) a participé à la construction de l’immeuble. Dans ce cas, son mandat ne peut pas dépasser 1 an.

Le contrat du syndic est arrivé à son terme ? C’est reparti pour un tour… ou pas. Si vous êtes satisfait de ses prestations, vous pouvez décider de le renouveler. Vous trouvez votre syndic trop cher et/ou êtes mécontent de ses prestations ? C’est le moment d’en changer !

La révocation en cours de mandat

Vous pouvez évincer le syndic en place avant l’heure, c’est-à-dire avant la fin de son mandat, à condition que les faits qui lui sont reprochés soient suffisamment graves. Aucune assemblée générale n’a été convoquée depuis plus d’un an ? Les travaux urgents votés en AG ne sont toujours pas réalisés ? Ces défaillances pourraient avoir des conséquences fâcheuses pour la copropriété. Si votre syndic refuse de bouger le petit doigt, malgré vos tentatives de conciliation, vous pouvez le révoquer. La révocation du syndic de copropriété doit être votée à la majorité absolue lors d’une assemblée générale.

Conseils pour choisir un nouveau syndic

Choix des contrats d’assurance et d’entretien, petites réparations, recouvrement des impayés de charges de copropriété, préparation du budget prévisionnel… La liste des tâches qui incombent au syndic est longue. Changer de syndic trop fréquemment est néfaste pour l’avancement des projets et travaux de la copropriété. Il est donc indispensable de prendre le temps de bien le choisir. Sur quels critères se baser pour trouver la perle rare ? Voici les différentes étapes à suivre.

1. Déterminer le type de syndic

Il existe différents types de syndics, professionnels ou non professionnels. La majorité des syndics sont des professionnels. Gérer une copropriété ne s’improvise pas, surtout lorsqu’elle est grande, c’est pourquoi il est recommandé de déléguer cette tâche à un professionnel dont c’est le métier. Pour plus de sérénité, choisissez un gestionnaire expérimenté ! Parmi les syndics français, vous pouvez par exemple vous tourner vers Crédit Agricole Immobilier.

Vous vous sentez l’âme d’un gestionnaire ? La paperasse et les démarches ne vous font pas peur ? Vous pouvez décider de gérer la copropriété vous-même. Désigné par les autres copropriétaires à la majorité absolue, le syndic de l’immeuble peut être un copropriétaire. On parle alors de syndic bénévole. Contrairement au syndic professionnel, il n’est pas rémunéré pour ses services. À lui de gérer la comptabilité, de convoquer les assemblées générales… 

Pour ne pas prendre les rênes seul, une autre option consiste à opter pour un syndic coopératif : le conseil syndical des copropriétaires élit un président, et les autres membres l’assistent dans la gestion de la copropriété. 

Avant d’envisager ces deux options, gardez à l’esprit que le travail de syndic n’est pas de tout repos. Le passage à un syndic bénévole ou coopératif est à réserver aux petites copropriétés.

2. Analyser le contrat de syndic

Décrypter un contrat de syndic est une tâche qui peut s’avérer fastidieuse. Il est essentiel de bien analyser son contenu, jusqu’aux petites lignes en bas de page. Parmi les informations importantes, citons :

• Les garanties professionnelles du syndic ;
• La durée du contrat ;
• La rémunération forfaitaire annuelle du syndic ;
• Les prestations comprises dans le forfait… et celles qui ne le sont pas ;
• Le nombre de visites périodiques de la copropriété ;
• Les horaires et disponibilités du syndic ;
• Les éventuels services supplémentaires offerts (gardiennage, conciergerie…).

Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent vous remettre une fiche d’information standardisée reprenant leurs prix et les prestations proposées. Son contenu est réglementé. Les informations qui doivent s’y trouver sont précisées dans un arrêté du 30 juillet 2021.

3. Vérifier la qualité du service offert

Vous pouvez comparer les syndics en vous basant sur leurs prix, mais ne vous arrêtez pas à ce paramètre. La qualité du service offert est essentielle. Un bon syndic doit être disponible, à l’écoute des copropriétaires, réactif et rigoureux. Il agira dans l’intérêt de la copropriété, en essayant de réduire les charges, en sélectionnant des prestataires de qualité, en renégociant régulièrement les contrats, etc.

Une bonne communication avec les propriétaires est cruciale. Le syndic est-il facilement joignable ? Est-il réactif ou met-il plus de 48 heures à répondre à un email ? Dispose-t-il d’un extranet efficace ? N’hésitez pas à lui demander une démonstration des outils digitaux sur lesquels il s’appuie pour envoyer les convocations, stocker les contrats et factures…

La procédure pour changer de syndic

Vous avez trouvé le candidat idéal ? Mais comment faire pour changer de syndic ? Il y a des règles à respecter. Elles diffèrent selon qu’il s’agisse d’une révocation ou d’un non-renouvellement du syndic.

Révoquer un syndic en cours de mandat

La révocation d’un syndic — et la désignation d’un nouveau — implique de suivre des étapes précises. Vous devez dans un premier temps transmettre une demande de révocation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez également lui demander de convoquer une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour le projet de révocation de syndic et de désignation d’un nouveau syndic. Bien sûr, vous n’êtes pas seul pour prendre cette décision. La révocation du syndic doit être votée à la majorité absolue.

La révocation entraîne l’arrêt immédiat du mandat. Or, la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’une copropriété ne peut pas rester sans syndic. Il est donc indispensable d’avoir anticipé la question du choix du syndic. En effet, il s’agit d’une étape qui peut prendre du temps. Le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic afin de les comparer.

L’ancien syndic disposera d’un certain délai pour effectuer des démarches vis-à-vis du nouvel organe de gestion de votre immeuble et lui remettre l’ensemble des documents et archives.

Bon à savoir : Vous souhaitez faire l’impasse sur l’étape de mise en concurrence des syndics ? C’est possible, à condition que cette décision ait été votée à la majorité absolue lors d’une AG.

Changer de syndic à la fin du mandat

Si le mandat du syndic arrive à échéance, vous pouvez voter pour son remplacement lors d’une assemblée générale, sans avoir à vous justifier. Le non-renouvellement — tout comme le renouvellement — doit être voté à la majorité absolue. Inscrivez la désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour.