Diffus ou en lotissement, quel terrain constructible choisir ?

Deux types de terrains constructibles

On trouve sur le marché deux types de terrains constructibles :

• les terrains en lotissement ;
• les terrains isolés.

Les terrains en lotissement sont issus de la division d’une propriété foncière plus grande. Le vendeur, généralement un lotisseur, a acquis une grande surface qu’il divise en plusieurs parcelles. Les lots sont ensuite vendus à des particuliers pour qu’ils puissent y faire construire leur maison individuelle.

À l’inverse, les terrains isolés, qu’on appelle parfois diffus ou hors lotissement, ne proviennent pas d’une division foncière. Ils peuvent être vendus par un professionnel ou par un particulier.

Lorsque vous achetez un terrain en lotissement, celui-ci est obligatoirement constructible. En effet, la loi impose que la parcelle soit bornée et viabilisée avant d’être mise en vente. Le lotisseur doit aussi obtenir de la mairie un permis d’aménager ou une décision de non-opposition.

Les terrains diffus, eux, n’ont pas toujours le statut de terrain constructible. Ils ne sont pas forcément bornés ou viabilisés. Enfin, la nature de leur sol ou le plan local d’urbanisme peuvent interdire d’y construire quoi que ce soit.

Le terrain en lotissement, le choix de la sécurité

Acheter un terrain en lotissement permet de gagner du temps. Le lotisseur a obtenu une autorisation d’urbanisme et a fait raccorder la parcelle à la voie publique et aux réseaux (eaux, assainissement, énergie, télécommunications, etc.). Vous pouvez donc commencer votre projet de construction dès l’acte de vente signé.

En investissant dans un lotissement, vous évitez les surcoûts et les mauvaises surprises. Les dépenses liées à la viabilisation sont intégrées dans le prix du terrain et sont déjà réglées. Vous ne risquez pas de payer des frais supplémentaires à cause d’un imprévu ni de voir les délais s’allonger à cause de la météo. De plus, vous vous épargnez les démarches administratives et la gestion des rendez-vous des différents intervenants.

Mais lorsque vous devenez propriétaire d’un terrain en lotissement, vous n’avez pas toujours le choix du constructeur de votre maison. Certains lotisseurs font figurer sur leurs contrats la mention « Libre de constructeur » : cela signifie que vous pouvez faire appel à qui vous voulez. D’autres sont cédés dans le cadre d’une vente en l’état de futur achèvement (VEFA). Vous devrez alors recourir au constructeur imposé par le vendeur.

Constructeur libre ou imposé, vous devrez respecter les règles dictées par le plan local d’urbanisme (PLU) et par le règlement du lotissement. Celui-ci peut vous imposer une hauteur maximale pour votre construction, un type de matériau pour le toit et les façades et même une sélection de couleurs pour vos volets et votre clôture. Enfin, il peut interdire les annexes, les piscines et l’exercice de certaines professions à votre domicile.

Un terrain diffus pour construire en toute liberté

Les terrains constructibles diffus vous laissent plus de liberté. Vous devez seulement respecter les règles du PLU. Même chose si, après quelques années, vous voulez surélever votre maison, bâtir une extension ou diviser votre parcelle : il vous suffira d’obtenir l’accord de la mairie. Vous pouvez en outre choisir le mode de construction (contrat de construction de maison individuelle, de maîtrise d’œuvre, d’entreprise ou autoconstruction) et les professionnels que vous engagez.

Avec un terrain isolé, vous avez également plus de possibilités en ce qui concerne votre cadre de vie. Si les lotissements sont souvent à la périphérie des zones urbaines, les terrains diffus, eux, peuvent se situer n’importe où. On les trouve à proximité des villes, mais aussi en pleine campagne, au milieu de terres agricoles, en cœur de ville ou de village ! Leur forme offre également plus de variété : en pente pour faire un jardin en restanques ou au sommet d’une colline pour profiter de la vue, tout est possible ! 

Cependant, opter pour un terrain hors lotissement demande de la vigilance. Avant de signer la promesse de vente ou de faire une offre, c’est à vous de vous assurer que le terrain est bien constructible. Vous devrez pour cela consulter le PLU ou la carte communale et faire réaliser une étude de sol.

Vous devrez enfin faire attention à votre budget. Les terrains diffus sont vendus moins cher lorsqu’ils ne sont pas viabilisés ni bornés. Vous devrez inclure ces coûts, avec une enveloppe supplémentaire pour les imprévus, dans votre financement.

Diffus ou en lotissement, quel terrain est fait pour moi ?

Il n’existe pas de terrain idéal, tout dépend de vos goûts et de votre projet. Si vous rêvez d’une maison originale et que vous n’êtes pas prêts à accepter des compromis, mieux vaut chercher un terrain isolé. Si c’est la première fois que vous faites construire et que vous êtes un peu anxieux, tournez-vous plutôt vers un terrain en lotissement.

Vous devez surtout prendre en considération votre mode de vie. Dans un lotissement, vous aurez presque toujours des voisins. Certains apprécient cette compagnie, qui peut être rassurante et conviviale, tandis que d’autres aspirent à rester seuls et fuient le vis-à-vis. Si c’est votre cas, préférez un terrain isolé et vérifiez que les parcelles autour de la vôtre ne sont pas constructibles !