LMNP : réduire son revenu imposable grâce à l’amortissement

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement est une notion comptable. Elle prend en compte la perte de valeur d’un investissement avec le temps. Elle permet d’étaler le coût d’un achat sur plusieurs années.

L’administration fiscale vous autorise à répercuter cette dépréciation dans vos charges et à la déduire de vos recettes. Concrètement, vous créez une dépense fictive (vous ne décaissez pas réellement d’argent) que vous soustrayez ensuite de vos bénéfices.

Lorsque vous louez un logement en LMNP, l’amortissement fait partie des charges déductibles, à condition que vous ayez choisi le régime réel. Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, l’amortissement est inclus dans l’abattement de 50 %. 

Que peut-on amortir ?

Bâti, mobilier, électroménager… L’État considère que tous les éléments de votre investissement vont perdre de leur valeur en vieillissant, à l’exception du terrain. Le foncier ne peut pas être pris en compte dans le calcul de l’amortissement.

Les travaux d’un montant supérieur à 600 euros font aussi l’objet d’un amortissement. Lorsque vous faites refaire la façade, la cuisine ou la salle de bain, vous pouvez répartir le montant de ces dépenses sur plusieurs années et les intégrer à vos charges.

La durée de l’amortissement varie pour chaque composante. Pour le bâti (gros œuvre, toiture, électricité, huisserie…), elle est de 25 à 80 ans. Pour les, elle va de 5 ans (pour la pose d’un revêtement de sol par exemple) à 20 ans (réfection d’une installation électrique).

Le mobilier d’une durée de vie de plus d’une année est également concerné. Un barème est établi pour chaque meuble. 

Comment calculer l’amortissement  en LMNP?

Pour calculer l’amortissement, vous devez diviser le coût de votre investissement par la durée de l’amortissement. Si vous avez acheté un canapé à 1 000 euros, vous pourrez déduire, chaque année, 100 euros (1 000 €/,10 ans = 100 euros).

Pour calculer l’amortissement de votre bien immobilier, la formule reste la même. Mais souvenez-vous, le terrain n’est pas pris en compte. La base de calcul correspond au prix hors taxe et hors terrain de votre achat. Pour connaître la valeur du foncier, le Trésor public procède à un abattement de 10 à 20 % du prix global. Par exemple, vous avez acquis un studio en VEFA à Caen pour 150 000 euros, vous pourrez retrancher 5 400 euros chaque année ([150 000/100]*90/25 = 5 400 euros).

L’amortissement des investissements locatifs neufs Censi-Bouvard

Si vous avez acheté un appartement dans une résidence de services accueillant des étudiants, des séniors ou des personnes handicapées avant le 31 décembre 2022, alors vous profitez peut-être de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Pour rappel, cette loi accordait une ristourne sur votre imposition équivalente à 11 % de la valeur du bien répartie sur 9 ans. Pour en bénéficier, vous deviez investir dans un programme neuf, en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou effectuer d’importants travaux de réhabilitation.

Les conditions d’application de l’amortissement diffèrent pour ces logements. Seule la part du bien immobilier supérieure à 300 000 euros peut faire l’objet d’un amortissement durant les 9 années de la réduction. Concernant le mobilier, les critères sont les mêmes que pour un LMNP sans Censi-Bouvard.

Calculer l’amortissement pour le bâti et chaque meuble peut tourner au casse-tête, surtout si l’on gère plusieurs baux. C’est pourquoi, afin d’éviter tout risque d’erreurs, de nombreux propriétaires s’adressent à des experts-comptables pour les accompagner dans leur déclaration de revenus. Bonne nouvelle, leurs honoraires sont déductibles des charges en LMNP.